OPPOSIZIONE DECRETO INGIUNTIVO: l’istanza di mediazione non è condizione di procedibilità della domanda monitoria

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

A norma dell’art. 5 co. 4 d. lgs. 28/10, nei procedimenti monitori, la mediazione non è condizione di procedibilità della domanda, fino all’adozione dei provvedimenti sulla concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.

In caso di opposizione a decreto ingiuntivo, l’istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto deve essere sorretta dal fumus e dal periculum, orbene, l’opponente che richieda detta sospensione, deve dare prova anche della possibilità che la BANCA non sia poi in grado di restituire quanto in ipotesi riscosso, in pendenza di giudizio.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, dott. Massimiliano Sacchi, con ordinanza del 16.06.2017.

Nel caso considerato i fideiussori di una società correntista proponevano separata opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui era stato loro ingiunto il pagamento, in favore della Banca, di un’ingente somma di danaro, sostenendo la nullità delle garanzie prestante ed eccependo l’improcedibilità della domanda spiegata col deposito del ricorso per decreto ingiuntivo chiedendone, pertanto, la sospensione della provvisoria esecuzione ex art. 649 c.p.c,.

La Banca convenuta si costituiva tempestivamente sostenendo la validità delle fideiussioni prestate dalle opponenti, attivando nelle more dell’opposizione, la procedura di mediazione.

Il Tribunale adito, preliminarmente, attesa la connessione oggettiva e soggettiva delle opposizioni proposte dalle garanti procedeva alla riunione delle stesse e in merito all’eccepita improcedibilità della domanda avanzata dalla Banca con il ricorso per decreto ingiuntivo, rilevava che a norma dell’art. 5 co. 4 d. lgs. 28/10, nei procedimenti monitori, la mediazione non rappresenta condizione di procedibilità della domanda, fino all’adozione dei provvedimenti sulla concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.

Inoltre, affermava che l’istanza di sospensione avanzata dai fideiussori opponenti non era sorretta né dal fumus né dal periculum, in particolare, gli stessi non avevano dato prova del fatto che, qualora il decreto fosse stato revocato, la Banca non sarebbe stata in grado di restituire quanto riscosso in pendenza di opposizione.

Alla luce di dette considerazioni, il Tribunale respingeva l’istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, formulata dalle opponenti ex art. 649 c.p.c. e concedeva alle parti i termini di cui all’art. 183 co. 6 c.p.c..

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA: NEL GIUDIZIO DI OPPOSIZIONE A D.I GRAVA SUL DEBITORE-OPPONENTE

IL MANCATO ESPERIMENTO DELLA MEDIAZIONE DETERMINA L’IMPROCEDIBILITÀ DELLA SOLA OPPOSIZIONE

Sentenza | Tribunale di Benevento, Dott.ssa Floriana Consolante | 15.03.2017 | n.465

http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mediazione-obbligatoria-nel-giudizio-opposizione-d-grava-sul-debitore-opponente

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA: IN TEMA DI OPPOSIZIONE A D.I. L’ONERE VERTE SULL’OPPONENTE

L’AVVIO TEMPESTIVO DEL PROCEDIMENTO DA PARTE DEL CREDITORE NON “SALVA” IL DEBITORE CHE NON VI PARTECIPI PERSONALMENTE

Sentenza | Tribunale di Caltanissetta, Dott. Giuseppe Andrea Antonio Gilotta | 30.08.2016 | n.418

http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mediazione-obbligatoria-in-tema-di-opposizione-a-

d-i-lonere-verte-sullopponente


 

LEASING IMMOBILIARE: l’utilizzatore non può esercitare l’azione di risoluzione per servitù non dichiarata

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

L’utilizzatore del bene in leasing in caso di vizi della cosa locata, può esercitare in via diretta azione di risoluzione del contratto per inadempimento del fornitore, solo in presenza di una clausola espressa di cessione da parte del concedente, dei diritti nascenti dalla responsabilità del fornitore, in mancanza, è esclusa la legittimazione attiva dell’utilizzatore alla proposizione dell’azione di risoluzione nei confronti del fornitore.

In caso di domanda di risarcimento del danno da fatto illecito o da inadempimento contrattuale l’attore ha il dovere di indicare analiticamente e con rigore i fatti materiali che assume essere stati fonte di danno e in cosa è consistito il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale e con quali criteri di calcolo dovrà essere computato.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott.ssa Rosa Romano Cesareo, con la sentenza n. 7625 del 30.06.2017.

Nel caso considerato, l’utilizzatore di un immobile conveniva in giudizio il fornitore e la società di leasing, con la quale aveva stipulato contratto di locazione finanziaria, chiedendo la condanna di entrambi al risarcimento dei danni patrimoniali e non, sofferti in conseguenza della diminuzione del godimento del bene che era risultato essere, solo successivamente, gravato da una servitù di passaggio non apparente di uso pubblico e, per l’effetto, la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra il dante causa e la società di leasing.

La società di locazione finanziaria si costituiva resistendo alle argomentazioni dell’attore chiedendone il rigetto, mentre il fornitore rimaneva contumace.

Relativamente alla domanda di risoluzione del contratto, il Tribunale adito richiamava la sentenza delle Sezioni Unite n. 19785 del 26.05.2015, con cui la Suprema Corte si era pronunciata in merito alla tutela riconoscibile all’utilizzatore del bene in leasing in caso di vizi della cosa locata, affermando che la prassi commerciale aveva già in parte risolto il problema della tutelabilità dell’utilizzatore a fronte dell’inadempimento del fornitore, con l’inserimento in tali contratti, di clausole di cessione all’utilizzatore dei diritti nascenti da responsabilità del fornitore.

Di conseguenza, il Tribunale partenopeo osservava che, in mancanza di una specifica previsione pattizia nel contratto di leasing, dovesse escludersi la legittimazione attiva dell’utilizzatore alla proposizione dell’azione di risoluzione nei confronti del fornitore, rilevando nella specie, che il contratto di compravendita pur prevedendo una clausola di cessione in favore dell’utilizzatore dei diritti nascenti da responsabilità del fornitore escludeva espressamente l’esperibilità dell’azione di risoluzione del contratto.

Inoltre, il Giudicante rilevava, da una parte, che avendo l’utilizzatore all’atto della stipula notarile della compravendita, confermato di aver eseguito tutti gli accertamenti sull’immobile, aveva, con la sottoscrizione del verbale di consegna, accettato l’immobile attestandone definitivamente l’idoneità; dall’altra, che l’attore aveva, ad ogni modo, omesso di allegare prove a fondamento della propria pretesa circa l’ammontare dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, nonchè la loro eventuale diretta riconducibilità alla condotta del fornitore, oltre che la mala fede di quest’ultimo, cosi come richiesto ex art. 2043 c.c..

Invero, in tema di risarcimento del danno da fatto illecito o da inadempimento contrattuale, la cosa oggetto della domanda è il pregiudizio di cui si invochi il ristoro, e gli elementi di fatto costitutivi della pretesa sono rappresentati dalla descrizione della perdita che l’attore lamenti di avere patito; pertanto, l’attore ha il dovere di indicare analiticamente e con rigore i fatti materiali che assume essere stati fonte di danno ed in cosa è consistito il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale patito, e con quali criteri di calcolo dovrà essere computato.

A tal proposito, il Giudice sottolineava che, nel caso di specie, la società in virtù del contratto di leasing, era stata espressamente esonerata da ogni responsabilità “per servitù anche se non note” e tale clausola non era stata oggetto di contestazione dell’attore.

Alla luce di tali presupposti, il Tribunale partenopeo rigettava la domanda dell’utilizzatore, condannandolo al pagamento delle spese di lite.

Per ulteriori approfondimenti, si rinvia ai seguenti provvedimenti pubblicati in rivista:

LEASING: L’UTILIZZATORE PUÒ ESERCITARE NEI CONFRONTI DEL FORNITORE L’AZIONE DI RISOLUZIONE O DI RIDUZIONE DEL PREZZO DEL CONTRATTO

E’ NECESSARIA LA PRESENZA DI UNA CLAUSOLA CON LA QUALE GLI VENGA TRASFERITA DAL CONCEDENTE LA PROPRIA POSIZIONE SOSTANZIALE

Sentenza | Cassazione Civile, sez. unite, Est. Spirito | 05.10.2016|

LEASING FINANZIARIO: L’UTILIZZATORE NON PUÒ CHIEDERE RISOLUZIONE CONTRATTO VENDITA TRA FORNITORE E CONCEDENTE

Sentenza | Cassazione Civile, Sezioni Unite, Pres. Rovelli – Rel. Spirito | 05.10.2015 | n.19785


 

USURA LEASING: irrilevanti gli interessi moratori e e le penali da inadempimento

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Ai fini della valutazione dell’usura oggettiva, non possono assumere alcun rilievo gli oneri conseguenti all’inadempimento del cliente (interessi moratori, penali) o all’interruzione volontaria del rapporto (penale di estinzione anticipata), in quanto la valutazione di usurarietà attiene alla fase fisiologica del rapporto e non già a quella patologica, che trova il suo fondamento nel comportamento volontario o colposo delle parti.

La Banca d’Italia non tiene conto degli interessi di mora applicati dagli istituti di credito ai fini dell’individuazione del tasso medio praticato, integrante la base di calcolo della soglia d’usura.

Ove si volesse ritenere che gli interessi moratori dovrebbero includersi nel calcolo del TAEG (ai fini del confronto con le soglie di usura), la conseguenza dell’eventuale superamento non sarebbe la nullità di tutto il contratto e la gratuità del rapporto ex art. 1815 c.c., bensì potrebbe configurarsi al più solo una nullità parziale della clausola relativa agli interessi moratori, con conseguente diritto del mutuatario/utilizzatore alla restituzione dei soli interessi moratori usurari effettivamente corrisposti.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott. Roberto Notaro con la sentenza n.7906 del 10.07.2017.

Nella fattispecie in esame un concessionario di un leasing conveniva in giudizio la società di leasing al fine di accertare la nullità del contratto stipulato con quest’ultima per contrasto con l’art. 644 cp alla luce dell’usurarietà degli interessi pattuiti.

Si costituiva, tempestivamente, in giudizio la società di leasing deducendo l’infondatezza della pretesa attorea, in considerazione dell’irrilevanza degli interessi moratori in quanto sommati a quelli corrispettivi ai fini del superamento del tasso soglia.

Il Giudicante, in merito all’eccepita usurarietà del contratto, ripercorrendo brevemente i vari orientamenti giurisprudenziali diffusisi circa la rilevanza degli interessi moratori ai fini del calcolo TSU ha ritenuto infondata la domanda avanzata in giudizio dall’attore, osservando come la Banca d’Italia non tiene conto degli interessi di mora applicati dagli istituti di credito ai fini dell’individuazione del tasso medio praticato, integrante la base di calcolo della soglia d’usura e specificando inoltre che risulterebbe irragionevole valutare l’usurarietà o meno degli interessi applicati al prestito laddove lo sconfinamento avvenga ad opera di poste passive – quali gli interessi di mora – che non siano state tenute in considerazione per la determinazione del limite di usura.

In particolare, sul punto Tribunale ha ulteriormente argomentato richiamando l’assunto secondo cui ai fini della valutazione dell’usura oggettiva, non possono assumere alcun rilievo gli oneri conseguenti all’inadempimento del cliente (interessi moratori, penali) o all’interruzione volontaria del rapporto (penale di estinzione anticipata), in quanto la valutazione di usurarietà attiene alla fase fisiologica del rapporto e non già a quella patologica, che trova il suo fondamento nel comportamento volontario o colposo delle parti.

Infine, il Giudicante ha inoltre ribadito che anche qualora si volesse ritenere che gli interessi moratori dovrebbero includersi nel calcolo del TAEG (ai fini del confronto con le soglie di usura), la conseguenza dell’eventuale superamento non sarebbe la nullità di tutto il contratto e la gratuità del rapporto ex art. 1815 c.c., bensì potrebbe configurarsi al più solo una nullità parziale della clausola relativa agli interessi moratori, con conseguente diritto del mutuatario/utilizzatore alla restituzione dei soli interessi moratori usurari effettivamente corrisposti.

Alla luce delle suesposte argomentazioni il Tribunale rigettava la domanda avanzata dall’attore, condannandolo, altresì, al pagamento delle spese di lite in favore della società di leasing.

Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:

USURA LEASING: GLI INTERESSI MORATORI HANNO FUNZIONE RISARCITORIA E NON RILEVANO AI FINI DELLA L.108/96

LA VALUTAZIONE DEL SUPERAMENTO DEL TASSO SOGLIA VA EFFETTUATA CONTEGGIANDO I SOLI ELEMENTI RETRIBUTIVI

Ordinanza | Tribunale di Modena, Giudice dott. Paolo Siracusano | 13.01.2017 |

LEASING: IL TASSO DI MORA NON PUÒ DETERMINARE USURA NÉ OGGETTIVA NÉ SOGGETTIVA

GLI INTERESSI CORRISPETTIVI NON POSSONO ESSERE INFICIATI DALL’EVENTUALE USURARIETÀ DEI MORATORI

Sentenza | Tribunale di Brescia, dott. Giuseppe Magnoli | 10.02.2015 |

USURA LEASING: INCUMULABILITÀ DEGLI INTERESSI MORATORI E CORRISPETTIVI STANTE LA DIVERSA NATURA DI TALI CATEGORIE DI INTERESSI

LE DISPOSIZIONI DI CUI AGLI ART. 644 C.P. E 1815 COMMA 2 C.C. SI RIFERISCONO ESCLUSIVAMENTE ALLE PRESTAZIONI DI NATURA CORRISPETTIVA GRAVANTI SUL MUTUATARIO

Sentenza | Tribunale di Bologna, dott.ssa Manuela Velotti | 17.02.2015 |


 

CONSEGNA DOCUMENTI FALLIMENTO: inutilizzabile ricorso ex art. 700 cpc in mancanza di periculum specifico

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NOTAIO: responsabile in caso di omessa rilevazione degli usi civici

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Il NOTAIO richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, ha, di fatto, quello di compiere le visure, in quanto l’omissione è certamente da ricondurre alla vera e propria negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ex art. 1176, comma 2, c.c.

La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione da parte del NOTAIO è parificata all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.

In caso di concessione di mutuo ipotecario la corretta rilevazione della sussistenza di usi civici da parte del NOTAIO può consentire alla BANCA di effettuare una valutazione, non solo in merito all’opportunità di richiedere altre garanzie, ma addirittura di procedere con la stipula del contratto di mutuo.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott.ssa Rita Di Salvo con sentenza n. 4563 del 19.04.2017.

Nella fattispecie considerata, una BANCA proponeva azione di risarcimento danni da responsabilità professionale nei confronti del Notaio incaricato di redigere un contratto di mutuo ipotecario atteso che il professionista aveva omesso di rilevare l’esistenza degli usi civici gravanti sull’immobile ipotecato, al momento della stipula del contratto.

Si costituiva il NOTAIO contestando la sussistenza di qualsivoglia profilo di responsabilità.

Il Giudice adito evidenziava le peculiarità della figura del NOTAIO che quale libero professionista esperto in materia, fiscale, successoria ed urbanistica, è tenuto al pari di qualsiasi altro professionista intellettuale ad impiegare la diligenza necessaria ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c., nonché tenuto nei confronti delle parti da cui è richiesto, a garantire efficacia giuridica all’atto nel quale ritiene di poter sussumere la fattispecie concretamente prospettatagli e la finalità da queste perseguita.

Circa la natura della responsabilità del NOTAIO, quale esercente un’attività intellettuale, affermava che l’obbligazione alla quale è tenuto il professionista è comunemente qualificata come un’obbligazione di mezzi che, ha ad oggetto, non tanto il raggiungimento di un predeterminato risultato, quanto il massimo sforzo del debitore nel far sì che tale risultato sia raggiunto.

Riteneva, quindi, che il NOTAIO richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, avesse, di fatto, quello di compiere le visure immobiliari al fine di verificare eventuali pesi gravanti sul bene.

Nel caso di specie, dal momento che la BANCA attrice, aveva incaricato il professionista di verificare l’esistenza di eventuali pregiudizievoli sul bene, lo stesso avrebbe dovuto rilevare la pendenza degli usi civici sull’immobile mediante debita consultazione dell’ufficio usi civici della Regione, attività che, se tempestivamente espletata, avrebbe consentito alla banca di essere informata in merito all’esistenza della formalità pregiudizievole con conseguente valutazione, non solo in merito all’opportunità di richiedere altre garanzie, ma addirittura di procedere con la stipula del contratto di mutuo

Parificava, pertanto, la mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.

Alla luce di dette considerazioni condannava il NOTAIO a risarcire la BANCA dei danni subiti a seguito della perdita della garanzia reale ed al pagamento delle spese di lite.

Per ulteriori approfendimenti si rinvia ai seguenti provvedimenti puibblicati in rivista:

MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO

IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI

Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660

NOTAIO: RESPONSABILE PER FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI NON RILEVATE

OBBLIGO PROFESSIONALE DI ESEGUIRE SCRUPOLOSAMENTE TUTTE LE ATTIVITÀ PRODROMICHE ALLA STIPULA

Sentenza | Tribunale di Arezzo, dott. Andrea Mattielli | 12.08.2016 | n.942

NOTAIO: RESPONSABILE SE NON SVOLGE LE DOVUTE INDAGINI PER ACCERTARE L’INESISTENZA DI USI CIVICI

LA DILIGENZA PROFESSIONALE IMPONE RISCONTRI PRESSO LA COMPETENTE PA E PRECISI OBBLIGHI INFORMATIVI NEI CONFRONTI DELLE PARTI PRIMA DELLA STIPULA DEL CONTRATTO

Sentenza | Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia | 30-04-2015

NOTAIO: condannato al risarcimento in via equitativa per aver determinato la perdita del diritto ipotecario

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

L’azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un professionista, nella specie di un notaio, che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.
La prescrizione dell’azione di responsabilità contrattuale è decennale, dalla formazione del giudicato.
La liquidazione del danno per perdita della garanzia ipotecaria può avvenire in via equitativa secondo il valore medio dell’immobile in considerazione del fatto che i beni possano essere alienati nell’esecuzione individuale attraverso le successive vendite ad un prezzo anche notevolmente inferiore a quello di mercato.
E’ questo il principio di diritto cristallizzato dal Tribunale di Benevento, in persona del dott. Luigi Galasso, con sentenza n.1751 pronunziata in data 24/09/2013, a seguito dell’azione di responsabilità contrattuale esperita dalla Banca nei confronti di un notaio.
Nel caso di specie, la Banca aveva concluso, mediante atto rogato dal notaio, un contratto di apertura di credito assistito da ipoteca. A seguito del consenso dei garanti, la Banca aveva provveduto all’iscrizione del gravame sull’immobile come se i tre fideiussori fossero comproprietari nella misura di 1/3 ciascuno, quando invece, uno dei tre era nudo proprietario dell’intero e gli altri erano usufruttuari. Pertanto, la Banca citava in giudizio il notaio che, per mero errore materiale dell’atto, aveva determinato la perdita del diritto di ipoteca, essendo nulla l’iscrizione, avendo già ottenuto una declaratoria di responsabilità del professionista con sentenza del Tribunale di Benevento n.990/2002, confermata dalla Corte di Appello di Napoli.
Costituitosi il notaio, eccepiva la prescrizione del diritto della Banca e la circostanza secondo la quale l’istituto di credito, quale operatore professionale nella materia, avrebbe potuto verificare che la garanzia non si era costituita secondo le proprie reali intenzioni.
Ebbene, il Tribunale di Benevento, chiamato a pronunziarsi sulla causa de quo, ha statuito che l’evenienza che un’azione di mero accertamento dell’errore materiale potesse essere instaurata prima che la somma fosse erogata, e prima che maturasse l’inadempimento dei beneficiari dell’apertura di credito, e che essa conducesse la banca ad ottenere la garanzia ipotecaria, doveva essere fatta valere nell’alveo del giudizio sulla responsabilità; e, ove ancora ammissibile, rimane del tutto congetturale: anzi, la prima circostanza doveva essere verosimilmente esclusa, giacchè il creditore, confidando nella bontà dell’attività del notaio, secondo criteri di normalità non ha compiuto ulteriori verifiche.
Quanto poi alla modalità di risarcimento del danno, il giudice, dando seguito ad un precedente orientamento giurisprudenziale espresso dalla Suprema Corte con sentenza n.3657 del 14/02/2013, già oggetto di approfondimento sulla rivista, ha stabilito che nel caso di specie dovesse essere considerato l’an e il quantum del danno, valutando altresì se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione e che pertanto la liquidazione del risarcimento non poteva che seguire in via equitativa ai sensi dell’art.1226 cc.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale, ritenuta già accertata la responsabilità del notaio ed accolte le ragioni della Banca, ha condannato il professionista al risarcimento del danno patito dall’Istituto di credito che ha quantificato in euro 145.000,00.
Con tale pronuncia il Tribunale di Benevento ha ben precisato i principi in materia di responsabilità e quelli che regolano la liquidazione del danno.

Testo del provvedimento

BANCARIO: ipoteca errata = notaio condannato

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Testo massima

Il notaio, in virtù del contratto d’opera concluso con il cliente, deve fornire una prestazione che comprende e si estende a tutte le incombenze preliminari e aggiuntive anche preparatorie dell’atto richiesto, tale da preservare l’attitudine del rogito ad assicurare il conseguimento del risultato pratico voluto dagli assistiti e a definire una soluzione sicura utile a tutelarne gli interessi.
Così il Tribunale di Napoli, in persona del dott. Giuseppe Vinciguerra, con sentenza n. 879 del 21/01/2013, ha condannato un notaio per l’inesatto adempimento della prestazione professionale richiesta da un cliente.
Nel caso di specie, il notaio veniva investito dalla Banca del compito di predisporre il contratto di finanziamento assistito da garanzia reale e, successivamente, in seguito all’inadempimento dei debitori emergeva l’erronea identificazione del cespite gravato dall’ipoteca per aver il notaio “scorrettamente riportato nel testo negoziale i dati distintivi dell’appartamento offerto in garanzia reale dai mutuatari”.
La banca, pertanto, conveniva in giudizio il notaio accusandolo di aver determinato, per l’effetto di detto errore, l’impossibilità per la banca di portare a compimento il procedimento esecutivo di espropriazione forzata intrapreso contro i condebitori morosi,
chiedendo che il professionista venisse condannato al risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale ha accolto la domanda ritenendo che l’erronea identificazione del cespite integra una imperfezione dell’attività di facere devoluta alle cure del professionista tenuto, ex artt. 1218 e 2697 cc, a dimostrare la conformità ai canoni di valutazione legali.
Invero, l’inosservanza dell’obbligazione accessoria di controllare, con il necessario approfondimento, la correttezza degli elementi di catalogazione catastale destinati a fornire una  particolareggiata rappresentazione ideale dell’immobile, determina una palese violazione delle regole comportamentali cui si deve attenere l’operatore specializzato del settore impegnatosi a profondere, ex art. 1176 secondo comma cc, nello svolgimento del proprio munus, una diligenza di intensità commisurata alla tipologia, all’importanza e alla delicatezza dell’attività giuridica svolta.
Tra detti compiti, in materia di redazione di una convenzione ipotecaria, rientrano la visura e lo scrutinio delle risultanze dei registri immobiliari e catastali, il cui incompleto o inefficace assolvimento determinano la responsabilità per inadempimento del professionista.
Per tali ragioni il Tribunale ha condannato il notaio al risarcimento del danno sofferto dalla banca atteso che l’errore commesso ha provocato la perdita del diritto potestativo di esercitare la garanzia reale riservata al mutuante.
In materia di responsabilità professionale del notaio, si segnalano le ulteriori pronunce, già oggetto di approfondimento, ed in particolare la sentenza  n.14865  pronunziata dalla Corte di Cassazione in data 13/06/2013, con la quale si è stabilito che il notaio è soggetto a responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti del contratto che hanno subito dei danni, qualora non abbia adempiuto correttamente alla propria prestazione professionale che comprende anche l’attività preparatoria, inclusa quella riguardante la preventiva acquisizione di visure catastali e ipotecarie, non essendo sufficiente che una sola parte l’abbia esonerato da responsabilità  e la sentenza n.3657  pronunziata dalla Suprema Corte in data 14/02/2013, con la quale è stato affermato che tra gli obblighi incombenti sul notaio incaricato di predisporre la vendita di un immobile rientra quello di effettuare la verifica della libertà e della disponibilità del bene oggetto della vendita, salvo dispensa per concorde volontà delle parti, atteso che l’inosservanza di tale obbligo dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.

Testo del provvedimento

MUTUO: dati catastali errati, notaio condannato al risarcimento

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

Il notaio che stipula un contratto di mutuo ipotecario, limitandosi a richiamare il titolo di provenienza riportante i dati catastali errati, senza procedere ad effettuare una visura catastale storica, è passibile di responsabilità contrattuale, avendo agito in violazione dell’obbligo di assicurare serietà e certezza dell’atto da rogarsi.
Cosi si è pronunziato il Tribunale di Napoli, con sentenza n.1438 del 30 gennaio 2014 giudice dott. Vincenzo Scalzone, il quale ha accolto la domanda proposta in danno del notaio, condannando il predetto al risarcimento dei danni, attesa la errata identificazione del bene ipotecato.
In particolare, una banca contestava al notaio di essere stato negligente nella stesura del mutuo ipotecario per avere erroneamente identificato il bene ipotecato, tanto che la procedura esecutiva proposta a seguito dell’inadempimento del mutuatario era stata estinta per erronea identificazione dei dati catastali.
Nel corso del processo, il notaio rogante si era difeso eccependo di aver identificato il bene utilizzando i dati catastali indicati nell’atto di provenienza, per cui chiedeva anche l’autorizzazione alla rettifica.
Il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento della Cassazione, secondo cui, in sede di preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare da parte del notaio, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto.
L’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale  per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale forma di responsabilità.

Testo del provvedimento

RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO – MUTUO IPOTECARIO – USI CIVICI – RISARCIMENTO DEL DANNO

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

Il notaio che stipula il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile gravato da usi civici è tenuto a risarcire il danno alla banca per irrecuperabilità del credito, avendo agito con negligenza o imprudenza per omessa consultazione dell’ufficio usi civici della Regione prima del rogito e, cioè, in violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art.1176, comma 2, cc, rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Il danno andrà liquidato in misura pari all’intero ammontare del credito rimasto insoluto con la rivalutazione all’attualità operata sulla base dell’indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai.
Così si è pronunziato il Tribunale di Napoli, sezione ottava, Giudice dott. FRANCESCO GRAZIANO con sentenza del 6 marzo 2014, che ha accolto la domanda risarcitoria proposta da una banca a carico di un notaio, che aveva stipulato il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile risultato poi gravato da usi civici.
Nel corso del giudizio, la banca provava documentalmente l’impossibilità di agire esecutivamente per il recupero del credito erogato con il contratto di mutuo ipotecario stante l’intervenuta estinzione della promossa procedura esecutiva a causa della rilevata esistenza di usi civici sull’immobile, chiedendo al notaio rogante il risarcimento del danno patrimoniale per l’omessa consultazione dell’ufficio degli usi civici.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto sussistente il nesso causale tra la condotta omissiva, (ascritta dalla banca al notaio) e il danno cagionato all’istituto, accertamento effettuato utilizzando i criteri logici sanciti dalla giurisprudenza di legittimità, in materia di interpretazione degli artt. 40 e 41 cp, (norme applicabili anche in sede civile), così riassumibili:
1) per quanto attiene all’accertamento del nesso causale tra omissione e danno, resta valido il ricorso al “giudizio controfattuale“, ossia a quella particolare astrazione consistente nell’ipotizzare quali sarebbero state le conseguenze della condotta alternativa corretta, omessa dal professionista;
2) per quanto attiene al grado di probabilità, in base al quale stabilire astrattamente se l’effettuazione della condotta omessa avrebbe evitato il pregiudizio, occorre avere riguardo non già alla mera “probabilità statistica“, ma al differente concetto di “probabilità logica“, la quale deve essere prossima alla certezza;
3) la “probabilità logica“, a sua volta, va accertata confrontando le probabilità statistiche di successo della condotta omessa con tutte le circostanze del caso concreto, quali risultanti dal materiale probatorio raccolto.
Utilizzando tali criteri, il Tribunale ha evidenziato come la sussistenza degli usi civici ben avrebbe potuto essere rilevata dal Notaio mediante la debita consultazione dell’ufficio usi civici della Regione, attività che, se espletata, poteva consentire alla banca di essere informata in merito all’esistenza della formalità pregiudizievole.
Nella sentenza de quo sono stati dottamente evidenziati, anche con un pluralità di richiami giurisprudenziali, i principi che governano la responsabilità professionale del notaio così sintetizzabili:
1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566);
2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800);
3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso l’espletamento di visure, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493).
Per effetto di tale ricostruzione sistematica è evidente che l’ordinamento giuridico affida al notaio la funzione di dare certezza nei rapporti giuridici, anche mediante l’espletamento di INDAGINI DILIGENTI, direttamente proporzionate alla professionalità da rapportarsi alla natura dell’attività esercitata in considerazione dell’affare oggetto di rogito.
COMMENTO
Alla luce della evidenziata sentenza è stato cristallizzato il principio di diritto secondo il quale il notaio, incaricato della stipula di un contratto di finanziamento ipotecario, ha non solo l’obbligo giuridico di consultare i registri immobiliari onde individuare le formalità antecedenti il ventennio ma anche l’ufficio usi civici della Regione, peraltro facilmente accessibile mediante l’invio di una semplice missiva.
La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione viene di fatto parificata all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.
PRECEDENTI
Si segnalano le altre decisioni oggetto di commento in materia di responsabilità professionale del notaio.
NOTAIO ROGANTE: RESPONSABILITÀ NELL’ESECUZIONE DEL CONTRATTO DI PRESTAZIONE PROFESSIONALE
L’OPERA DEL NOTAIO DEVE ESTENDERSI A TUTTE QUELLE ATTIVITÀ DIRETTE AD ASSICURARE LA SERIETÀ E CERTEZZA DELL’ATTO GIURIDICO POSTO IN ESSERE TRA LE QUALI È COMPRESA LA ATTIVITÀ DI CONSULENZA IN RELAZIONE ALLO SCOPO TIPICO DELL’ATTO.
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: AMMESSO IL RISARCIMENTO IN FORMA SPECIFICA
IL NOTAIO CHE OMETTE DI COMUNICARE L’ESISTENZA DI PRECEDENTI ISCRIZIONI IPOTECARIE PUÒ ESSERE CONDANNATO ALLA CANCELLAZIONE DELLE STESSE
BANCARIO: IPOTECA ERRATA = NOTAIO CONDANNATO
BANCARIO: IPOTECA ERRATA= NOTAIO CONDANNATO DEVE FORNIRE UNA PRESTAZIONE CHE COMPRENDE E SI ESTENDE A TUTTE LE INCOMBENZE PRELIMINARI E AGGIUNTIVE ANCHE PREPARATORIE ALL’ATTO RICHIESTO
NOTAIO: È ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ PER ESONERO E PER CONCORDE VOLONTÀ DELLE PARTI
IL NOTAIO DEVE INFORMARE LE PARTI ANCHE PER LA SOLA AUTENTICAZIONE DI UNA SCRITTURA PRIVATA RELATIVA ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
 
RESPONSABILITÁ DEL NOTAIO: ESCLUSA SE L’ACQUIRENTE NON CHIEDE CHIARIMENTI
COMPRAVENDITA DI IMMOBILE LIBERO DA PESI, VINCOLI ED IPOTECHE “SALVO UNA FORMALITÀ”: L’ESPRESSIONE È CHIARA PERCIÒ IL NOTAIO NON HA COLPE
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO PER OMESSA VISURA
SE IL PREZZO DELL’IMMOBILE È GIÀ STATO VERSATO IN SEDE DI PRELIMINARE L’OBBLIGO RISARCITORIO DEL NOTAIO È LIMITATO ALLE SPESE DEL ROGITO
NOTAIO: L’ESONERO DALLE VISURE NON ESCLUDE LA SUA RESPONSABILITÀ
IL NOTAIO ANCHE SE ESONERATO DALLE VISURE RISPONDE EX CONTRACTU PER INADEMPIMENTO DELLA OBBLIGAZIONE DI PRESTAZIONE DI OPERA INTELLETTUALE
NOTAIO: CONDANNATO AL RISARCIMENTO IN VIA EQUITATIVA PER AVER DETERMINATO LA PERDITA DEL DIRITTO IPOTECARIO
LA LIQUIDAZIONE DEL DANNO AVVIENE SECONDO UNA VALUTAZIONE EQUITATIVA DEL GIUDICE EX ART.1226 SECONDO IL VALORE MEDIO DELL’IMMOBILE.
MUTUO: DATI CATASTALI ERRATI, NOTAIO CONDANNATO AL RISARCIMENTO
LA PREVENTIVA VERIFICA DELLE RISULTANZE DEI REGISTRI IMMOBILIARI COSTITUISCE OBBLIGO DERIVANTE DALL’INCARICO CONFERITOGLI DAL CLIENTE

Testo del provvedimento

NOTAIO: responsabile per mancato rilievo di usi civici per i contratti di mutuo ipotecari

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

Il notaio è tenuto a compiere le attività necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti con la stipulazione del contratto, tra cui effettuare le visure catastali ed ipotecarie nonché la consultazione dell’Ufficio Usi Civici, onde individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
IL CASO
Così si è espresso il Tribunale di Napoli, in persona del dott. Francesco Graziano, con la sentenza del 16 ottobre 2014 in materia di responsabilità professionale del notaio.
Nel caso di specie, una banca concludeva un contratto di mutuo ipotecario prevedendo – secondo uno schema legalmente atipico, ma divenuto ormai socialmente tipico – che la somma erogata alla parte mutuataria dovesse essere consegnata a quest’ultima successivamente all’iscrizione ipotecaria di primo grado, tanto che all’art. 5 del rogito notarile era espressamente contemplata la dichiarazione della parte mutuataria circa l’insussistenza di trascrizioni pregiudizievoli, vincoli o pesi che potessero “pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria concessa a fronte del finanziamento“.
Tuttavia, il notaio rogante ometteva di effettuare le indagini catastali storiche sull’immobile sul quale in realtà sussistevano usi civici tali da renderlo addirittura insuscettibile di pignoramento e (conseguentemente) incommerciabile.
L’istituto di credito, così, agiva giudizialmente contro il notaio deducendo che, se il notaio avesse debitamente consultato l’ufficio competente, l’istituto di credito erogante il mutuo sarebbe stato certamente informato circa l’esistenza della formalità pregiudizievole, ed avrebbe potuto scegliere di non erogare il mutuo, ovvero pretendere altre garanzie.
Infatti, poiché costituisce un fatto notorio che qualsiasi ente creditizio presta sempre somma attenzione, prima di erogare qualsiasi finanziamento, alle concrete possibilità che il debitore sia in grado di restituire capitale ed interessi, è ragionevole ritenere, ex art. 2727 cod. civ., che nessun istituto di credito avrebbe accettato, a garanzia del finanziamento erogato, l’iscrizione di una ipoteca su un fondo impignorabile ed inalienabile.
IL COMMENTO
Secondo il Tribunale il notaio rogante, ove richiesto della stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
L’obbligazione professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
Né il notaio, in relazione all’inadempimento dell’obbligazione “de qua”, può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c., con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l’inosservanza in questione, non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2 , c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.” (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800).
La pronuncia in commento appare particolarmente interessante in quanto ricostruisce in modo puntuale i principi che regolano la responsabilità professionale del notaio alla luce del costante orientamento del giudice di legittimità nonché della gran parte della giurisprudenza di merito.
In particolare, il Giudice afferma che: “1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566); 2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800); 3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493)“.
Pertanto, rilevato che nel caso di specie risultava per tabulas che il fondo concesso in garanzia era in realtà era gravato da usi civici il Giudice ha correttamente ritenuto provata la colpa omissiva del professionista.
Infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, nel giudizio di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale è onere dell’attore dimostrare unicamente l’esistenza e l’efficacia del contratto, mentre è onere del convenuto dimostrare di avere adempiuto, ovvero che l’inadempimento non è dipeso da propria colpa (cfr., all’uopo, Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, non solo il professionista convenuto non aveva superato l’onere posto suo carico dall’articolo 1218 cod. civ., ma, al contrario, la disamina della documentazione prodotta in giudizio e delle sue difese aveva permesso, invece, di ritenere integrata la prova positiva della negligenza del notaio.
In conclusione, il Tribunale ha condannato il professionista negligente al pagamento, in favore della banca, della somma complessiva di euro 74.632,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali nonché alla refusione delle spese di giudizio liquidate in euro 7.500,00.
Oramai, sono tre le decisioni che codificano quale causa di responsabilità professionale del notaio l’omessa consultazione dell’Ufficio relativo agli usi civici.
La giurisprudenza ha, quindi, recepito il principio secondo cui il notaio prima di rogare un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’onere di procedere non solo alla consultazione dei registri ipotecari, ma anche dei registri pubblici presso l’Ufficio Usi Civici.
Per approfondimenti sul punto si segnalano i seguenti precedenti giurisprudenziali:

 

Testo del provvedimento