Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm
L’ipoteca con dati errati tali da indurre incertezza sull’identità della persona, di cui ad un contratto di mutuo, non può essere oggetto di iscrizione suppletiva o in rettifica, nell’ipotesi di vendita del bene difettosamente ipotecato, essendo necessaria la nascita di una distinta iscrizione ipotecaria, munita di nuovo grado che costituisce una nuova iscrizione.
Questi è il principio enunciato dalla Corte d’Appello di Napoli, Pres. Giordano- Rel. Mondo, con la sentenza del 12.11.2014, n. 4503.
Nella fattispecie in disamina, gli acquirenti di un immobile concesso a garanzia di un mutuo, su cui era stato commesso un errore di iscrizione della ipoteca da parte del notaio, relativo ai dati anagrafici del soggetto titolare del bene immobile, proponevano appello alla sentenza di primo grado con cui il giudice di prime cure:
– accoglieva l’azione revocatoria proposta dal notaio nei confronti del terzo datore di ipoteca e degli appellanti, dichiarando inefficaci gli atti di compravendita in contestazione atteso che il terzo, approfittando della inesattezza contenuta nel contratto di mutuo, avesse compiuto atto di alienazione dell’immobile, a favore di suoi parenti conviventi, con l’intento di porsi in una situazione di totale incapienza;
– accoglieva la domanda proposta dal notaio nei confronti del terzo datore di ipoteca e dei coniugi mutuatari, disponendo la rettifica dell’iscrizione ipotecaria da attuarsi nelle forme della iscrizione suppletiva o della iscrizione in rettifica con indicazione delle corrette generalità del terzo datore di ipoteca;
– accoglieva, per quanto di ragione, la domanda proposta dalla Banca, condannando il convenuto notaio al pagamento della somma liquidata equitativamente di € 10.000,00 a titolo di risarcimento del danno;
– accoglieva, altresì, la domanda proposta dal convenuto notaio nei confronti dell’assicuratrice chiamata in causa, condannandola a manlevare il chiamante dal pagamento della somma di cui sopra, dedotto l’importo della franchigia ridotta, pari ad € 5,000,00, nonché al pagamento delle spese processuali dovute dall’assicurato notaio;
– condannava il convenuto alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla Banca attrice; condannava i chiamati in causa, ad eccezione dell’assicurazione, alla rifusione del spese processuali sostenute dal convenuto; dichiarando interamente compensate le spese processuali nel rapporto fra il convenuto e la assicuratrice chiamata in causa.
La cessionaria della Banca si costituiva, nella detta qualità, resistendo all’appello principale e spiegando appello incidentale con il quale, impugnando il capo della sentenza che ha quantificato il danno subito dalla banca, chiedeva di accertare e dichiarare che, per effetto dell’errore in cui era incorso il notaio, l’ipoteca iscritta in danno del terzo datore di ipoteca fosse priva di alcun effetto giuridico e che, pertanto, la banca, a seguito dell’errore, ha diritto di ottenere il pagamento, da parte del convenuto notaio, dell’importo di euro 51.645,69, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Si costituivano, altresì, le controparti appellate che proponevano, a loro volta, appello incidentale ad eccezione della compagnia di assicurazione.
Nel merito, il Tribunale aveva riconosciuto la legittimazione del notaio a surrogarsi nella posizione di credito vantata dalla Banca verso i mutuatari ed il terzo datore di ipoteca per scongiurare il pregiudizio comunque inferto al diritto della stessa, ancora in corso di giudiziale accertamento. Ciò in virtù del consolidato principio giurisprudenziale secondo cui, ai fini dell’esperibilità dell’azione revocatoria, non è necessario che il creditore sia titolare di un credito liquido ed esigibile, essendo sufficiente una semplice aspettativa che non si rilevi prima facie infondata e che possa valutarsi come probabile, anche se non definitivamente accertata.
La Corte di Appello, nel riformare la sentenza di primo grado in senso favorevole all’istituto di credito e contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, ha osservato che quest’ultimo ha errato nell’attribuire effetti reali alla azione revocatoria, poiché il ripristino della garanzia ipotecaria invocata in virtù dell’iscrizione suppletiva o in rettifica non è assistito dalla declaratoria di inefficacia dell’atto di alienazione del bene.
Invero, l’effetto della revocatoria non è di travolgere l’atto di alienazione, ma di determinarne l’inefficacia nei confronti del creditore, mentre l’iscrizione suppletiva comporta come conseguenza la nascita di distinta iscrizione ipotecaria munita di nuovo grado.
Dunque, proprio in ragione della natura dell’azione revocatoria, la possibilità di sottoporre ad esecuzione i beni oggetto di alienazione sussiste solo in capo al creditore che ha ottenuto la declaratoria di inefficacia dell’atto ovverosia, nel caso di specie, al notaio e non già alla banca mutuante che, in conseguenza dell’errore nella iscrizione dell’ipoteca, non vanta alcun titolo nei confronti dei mutuatari e del terzo datore di ipoteca e non è tutelata dall’ordine di rettifica ineseguibile su un bene che non è più nel patrimonio dell’alienante.
Ne consegue che l’accoglimento della azione revocatoria non esclude il verificarsi del danno derivante dall’omissione o inesattezza dei dati anagrafici risultanti dal titolo iscritto da ipoteca, posto che l’errore commesso dal notaio ha comportato la definitiva perdita dell’ipoteca da parte della banca.
La Corte adita ha, quindi, accolto l’appello incidentale proposto dalla Banca, per il tramite della società cessionaria, ed in riforma della sentenza impugnata, ha riconosciuto alla stessa la somma di euro 51.645,69, mentre ha rigettato l’appello principale proposto dagli eredi del terzo datore di ipoteca e quelli incidentali delle controparti.